집 오래 보유하면 세금이 줄어들까? 한국과 해외 장기보유 혜택 비교

집을 오래 보유하면 세금이 줄어들까.

우리나라에서는 주택을 오래 보유했을 때 양도소득세 부담을 줄여주는 제도가 있습니다. 대표적인 것이 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제입니다.

최근에는 장기보유특별공제를 두고 여러 논쟁이 있습니다. 오래 보유한 주택에 세금을 줄여주는 것이 투기를 부추긴다는 시각도 있고, 반대로 실거주 주택을 오래 보유한 사람에게 세금을 무겁게 매기는 것은 과도하다는 시각도 있습니다.

이 문제를 보려면 한국 제도만 볼 것이 아니라, 다른 나라들이 주택 장기보유를 어떻게 다루는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

한국은 장기보유 시 어떤 혜택이 있을까

한국에서 주택 장기보유와 관련해 가장 중요한 제도는 크게 두 가지입니다.

첫째는 1세대 1주택 비과세입니다.

국세청 기준으로 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고, 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 일반적으로 2년 이상 보유가 기본 요건이며, 조정대상지역 등 취득 시점과 지역에 따라 거주 요건이 붙을 수 있습니다.

다만 양도 당시 실거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전부 비과세가 아니라, 12억 원 초과분에 대해서는 과세가 이뤄질 수 있습니다.

둘째는 장기보유특별공제입니다.

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 쉽게 말해 오래 보유할수록 과세 대상이 되는 양도차익을 줄여주는 방식입니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제

2021년 이후 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 나누어 계산하는 구조입니다.

보유기간에 따라 최대 40%,
거주기간에 따라 최대 40%,
합산하면 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

예를 들어 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

이 제도의 핵심은 단순히 “오래 가지고 있었느냐”만 보는 것이 아니라, 실제로 거주했는지도 함께 본다는 점입니다.

즉, 현재 한국 제도는 장기보유 자체도 인정하지만, 실거주 성격을 더 강하게 반영하는 방향으로 설계되어 있습니다.

일반 부동산의 장기보유특별공제

1세대 1주택이 아닌 일반 부동산은 공제율이 다릅니다.

일반적으로 토지, 건물, 다주택자의 주택 등은 보유기간에 따라 공제율이 적용되며, 장기 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다.

1세대 1주택의 최대 80% 공제와 비교하면 차이가 큽니다.

정리하면 한국은

• 실거주 1세대 1주택에는 상대적으로 큰 혜택
• 일반 부동산이나 다주택에는 제한적인 혜택

을 주는 구조에 가깝습니다.

해외는 장기보유를 어떻게 볼까

다른 나라들도 주택을 오래 보유한 경우 세금을 줄여주는 제도를 운영합니다.

다만 방식은 조금씩 다릅니다. 어떤 나라는 일정 기간 이상 보유하면 세율을 낮춰주고, 어떤 나라는 주거용 주택에 대해 일정 금액까지 비과세를 적용하며, 어떤 나라는 일정 기간을 넘기면 양도차익 자체를 과세하지 않습니다.

일본: 5년을 넘기면 세율이 크게 낮아진다

일본은 부동산을 5년 이하 보유했는지, 5년을 초과해 보유했는지에 따라 세율이 크게 달라집니다.

5년 이하 단기 보유의 경우 양도차익에 약 39.63%의 세율이 적용됩니다.
반면 5년 초과 장기 보유의 경우 약 20.315% 수준으로 낮아집니다.

즉, 일본은 단기 매매에는 높은 세율을 적용하고, 장기 보유에는 낮은 세율을 적용하는 방식입니다.

이 구조는 단기 차익 목적의 거래를 억제하고, 장기 보유를 유도하는 효과가 있습니다.

독일: 10년 이상 보유하면 비과세가 가능하다

독일은 장기보유 혜택이 상당히 강한 나라로 자주 언급됩니다.

일반적으로 개인이 보유한 부동산을 취득 후 10년 이내에 팔면 양도차익에 과세될 수 있습니다. 하지만 10년을 초과해 보유한 뒤 매도하면 양도차익이 비과세될 수 있습니다.

또한 직접 거주한 주택은 보유기간이 10년보다 짧더라도 일정 요건을 충족하면 과세되지 않을 수 있습니다.

독일의 특징은 장기 보유를 투기적 거래와 구분한다는 점입니다. 짧게 사고파는 거래와 오래 보유한 자산 형성을 다르게 보는 구조입니다.

프랑스: 오래 보유할수록 공제가 누적된다

프랑스는 보유기간이 길어질수록 양도세 부담이 단계적으로 줄어드는 구조입니다.

부동산 양도차익에 대해 소득세 부분은 22년 보유 후 전액 면제될 수 있고, 사회보장부담금까지 포함하면 30년 보유 후 완전히 면제되는 구조입니다.

즉, 프랑스는 장기보유에 대해 시간이 지날수록 공제를 누적해주는 방식입니다.

짧게 보면 세금 부담이 크지만, 오래 보유할수록 부담이 줄어드는 구조입니다.

미국: 실거주 주택은 일정 금액까지 비과세

미국은 장기보유 기간 자체보다 실거주 요건을 중요하게 봅니다.

일반적으로 주택을 매도하기 전 5년 중 2년 이상 소유하고, 2년 이상 주거주지로 사용했다면 일정 금액까지 양도차익을 소득에서 제외할 수 있습니다.

개인은 최대 25만 달러, 부부 공동 신고의 경우 최대 50만 달러까지 제외될 수 있습니다.

미국 제도의 핵심은 집을 단순 투자자산으로만 보지 않고, 주거 이동과 실거주 목적을 함께 고려한다는 점입니다.

OECD도 주거용 주택에 대한 우대가 많다고 본다

OECD 자료에서도 많은 국가가 주거용 주택, 특히 실거주 주택에 대해 다른 자산보다 우호적인 세제를 적용한다고 설명합니다.

주식이나 일반 투자자산과 달리, 집은 거주 안정과 생활 기반이라는 성격이 있기 때문입니다.

다만 이런 혜택이 고가 주택 보유자에게 과도하게 유리해질 수 있다는 지적도 함께 존재합니다.

즉, 핵심은 장기보유 혜택을 없앨지 말지가 아니라, 누구에게 어떤 조건으로 적용할 것인지입니다.

한국 제도의 핵심 쟁점

한국의 장기보유특별공제는 실거주 1세대 1주택자에게 상당한 혜택을 줍니다.

하지만 논쟁도 있습니다.

장기보유특별공제가 크면 집을 팔지 않고 오래 보유하려는 유인이 커질 수 있습니다. 반대로 공제를 줄이면 오래 실거주한 사람도 집값 상승분에 대해 큰 세금을 부담해야 할 수 있습니다.

특히 물가 상승과 장기간의 주택가격 상승을 모두 양도차익으로 보고 과세하는 것이 맞는지에 대한 논쟁이 있습니다.

예를 들어 20년 전 3억 원에 산 집이 10억 원이 됐다고 해서, 그 차익 전부가 실질소득이라고 보기 어렵다는 주장도 있습니다. 물가와 화폐가치 변화를 고려하면 단순한 명목 차익과 실제 이익은 다를 수 있기 때문입니다.

장기보유 혜택은 왜 필요할까

장기보유 혜택이 필요한 이유는 크게 세 가지입니다.

첫째, 실거주자의 세금 부담을 완화하기 위해서입니다.
오래 살던 집을 팔아 이사하는 경우, 양도차익 전체를 단기 투자 이익처럼 보는 것은 과도할 수 있습니다.

둘째, 주택시장의 급격한 거래 위축을 막기 위해서입니다.
양도세 부담이 지나치게 크면 집을 팔고 싶어도 팔지 않는 현상이 생길 수 있습니다.

셋째, 장기 보유와 단기 투기를 구분하기 위해서입니다.
오래 보유한 실거주 주택과 단기간 사고파는 투자성 거래를 같은 방식으로 과세하는 것은 형평성 논란을 만들 수 있습니다.

그렇다고 무조건 혜택을 키우는 게 답일까

반대로 장기보유 혜택을 무조건 확대하는 것도 조심해야 합니다.

고가 주택이나 다주택자에게 과도한 혜택이 돌아가면 세 부담의 형평성이 약해질 수 있습니다. 또 장기보유 혜택이 너무 크면 매물이 시장에 나오지 않는 잠김 효과가 커질 수 있습니다.

따라서 중요한 것은 장기보유 혜택 자체를 없애는 것이 아니라, 실거주 여부와 주택 수, 주택 가격, 보유기간을 함께 고려해 균형을 맞추는 것입니다.

결론

한국은 이미 주택 장기보유에 대한 세금 감면 제도를 가지고 있습니다.

1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있고, 고가주택이라도 장기보유특별공제를 통해 세 부담을 줄일 수 있습니다.

해외 주요국을 봐도 장기보유 주택에 세제 혜택을 주는 경우가 많습니다. 일본은 5년 초과 보유 시 세율을 낮추고, 독일은 10년 이상 보유한 개인 부동산 양도차익을 비과세할 수 있으며, 프랑스는 22년 또는 30년 보유 시 세 부담이 사라지는 구조를 가지고 있습니다. 미국도 실거주 주택에 대해 일정 양도차익을 비과세합니다.

결국 쟁점은 장기보유 혜택을 줄지 말지가 아닙니다.

더 중요한 질문은 이것입니다.

오래 보유한 실거주 주택과 단기 투자 목적의 거래를 어떻게 다르게 볼 것인가.

주택은 투자자산이기도 하지만 동시에 생활의 기반입니다.
세금 제도도 이 두 가지 성격을 함께 반영할 필요가 있습니다.

같이 보면 좋은 계산기

• 양도소득세 계산기
• 취득세 계산기
• 재산세 계산기
• 종합부동산세 계산기

참고

이 글은 2026년 4월 기준 공개된 세법 안내와 해외 세제 자료를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 실제 세금은 보유 주택 수, 취득 시점, 조정대상지역 여부, 거주기간, 양도가액, 필요경비 등에 따라 달라질 수 있습니다.

출처