부동산 계산기
전세 vs 매매 비교 계산기
전세, 반전세, 월세 유지와 실거주 매수의 총비용을 같은 기간 기준으로 비교해 볼 수 있는 계산기입니다. 대출이자, 취득세, 중개수수료, 보유세, 전세보증금 기회비용까지 함께 고려해 실수요자 관점의 판단을 돕습니다.
투자 수익률을 단정하는 계산기가 아니라, 내 현금흐름과 거주 안정성을 기준으로 전세 유지와 매수 중 어느 쪽 부담이 더 가벼운지 비교하는 참고용 도구입니다.
입력 정보
전세 유지와 실거주 매수 조건 입력
공식 대출 승인 결과가 아닌 참고용 추정 비교입니다. 서울/수도권 규제 민감 모드와 스트레스 DSR은 실무상 보수적 해석을 돕기 위한 토글입니다.
1. 임차 형태와 기간
비교 기간 동안 묶이는 전세보증금입니다.
비교하려는 실제 거주 기간입니다.
재계약 시 임차료 상승 가능성을 단순 반영합니다.
2. 임차 유지 비용과 기회비용
보증금을 다른 곳에 썼을 때 기대할 수 있는 연 수익률 가정입니다.
공용관리비 등 임차 중 월 고정비를 넣어 주세요.
재계약 또는 이사 과정에서 드는 이사비 추정치입니다.
임차 계약 시 예상 중개수수료를 직접 넣어 주세요.
3. 전세대출이 있다면
전세대출이 없다면 0으로 두면 됩니다.
이자만 납부하는 단순 구조로 비교합니다.
4. 매수 조건
투입 가능한 현금과 계약금, 잔금 여력을 합친 값입니다.
입력하지 않으면 연 상승률로 매도 시점을 추정합니다.
예상 매도가를 비워 둘 때만 사용합니다.
매도 중개수수료와 기타 거래비용을 단순 비율로 반영합니다.
상환 방식
5. 정책 민감도와 보수적 가정
자기자본 기회비용 고급 옵션
매수에 넣는 현금도 다른 곳에 운용했을 때의 기회비용을 따로 보고 싶을 때만 켜세요.
비교 결과
전세 vs 매수 어느 쪽이
더 가벼운지 한눈에 보기
순비용 기준 차이
전세 유지와 실거주 매수 조건을 넣으면 순비용과 총현금유출을 동시에 비교할 수 있습니다.
입력 요약
이번 비교에 적용된 핵심 전제
임차 형태
전세
비교 기간 0년 기준
임차 보증금
0원
반환 예정 보증금은 0원로 가정
주택 가격
0원
자기자본 0원
정책 모드
서울/수도권 규제 민감
스트레스 DSR 적용 / 보수적 LTV 적용
전세/월세 유지 비용
임차를 유지할 때 드는 비용
전세보증금 반환 리스크는 수치 모델에 포함하지 않았습니다. 계약 갱신과 반환 안전성은 별도로 점검해 주세요.
전세대출 관련 DSR 반영 여부는 보유 주택 수, 지역, 상품 유형, 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
매수 비용
실거주 매수 시 드는 비용과 남는 자산
순비용과 별도로 남는 자산
매수 순비용은 이자·세금·수수료·보유비용 중심으로 계산했습니다. 원금 상환은 순수 비용이 아니라 자산 전환으로 분리했습니다.
취득세는 1주택 실거주 일반 취득, 전용 84㎡, 생애최초 감면 미적용을 기본 가정한 추정치입니다.
총현금유출 비교
실제 돈이 나가는 흐름으로 보면
전세/월세 총현금유출
0원
보증금 0원이 포함되며, 반환 예정 보증금은 순비용에서 제외했습니다.
매수 총현금유출
0원
자기자본, 원금 상환, 세금, 수수료, 유지비를 모두 포함한 현금 기준입니다.
총현금유출은 사용자가 체감하는 자금 압박을 보기 좋지만, 원금 상환과 보증금처럼 다시 남는 자산은 순비용과 구분해서 해석해야 합니다.
순비용 비교
판단에 더 유용한 순비용 관점
순비용은 대출이자, 세금, 수수료, 임차료, 유지비처럼 실제로 사라지는 비용 중심입니다. 원금 상환과 주택 잔존가치는 따로 분리했습니다.
판단 해석
결과를 읽을 때 꼭 같이 볼 점
입력값을 채우면 전세 유지와 매수의 부담 차이를 바로 비교할 수 있습니다.
원금 상환은 순비용이 아니라 자산 전환으로 따로 분리해 보여줍니다.
- 이 계산기는 투자 수익률 계산기가 아니라 실거주 의사결정을 돕는 비교 도구입니다.
- 서울/수도권 규제 민감 모드, 스트레스 DSR, 고가주택 토글은 공식 판정이 아니라 보수적 가정입니다.
- 실제 승인 결과는 금융사, 소득 인정 방식, 기존 부채, 주택 유형, 정책 시점에 따라 달라집니다.
- 이미 주택을 보유하고 있거나 전세대출이 큰 경우에는 전세대출 DSR 반영 여부가 더 중요할 수 있습니다.
정책 가정 메모
서울/수도권 규제 민감 모드에서는 일반 지역보다 보수적인 금융 여건을 가정했습니다.
스트레스 DSR 토글을 켜면 실제 심사에서는 체감 한도가 더 낮아질 수 있다는 전제를 반영해 보수적 한도를 보여줍니다.
보수적 심사 금리 메모
1.2%
입력 금리에 스트레스 DSR과 규제 민감도를 설명용으로 더한 값입니다. 실제 상품 금리를 뜻하지는 않습니다.
설명
이 계산기를 어떻게 활용하면 좋은가
어떤 경우에 유용한가
- 전세를 연장할지, 반전세·월세로 갈지, 실거주 매수를 할지 고민할 때
- 대출이자와 취득세, 보유세를 같이 넣어 현실적인 비교를 하고 싶을 때
- 집값 전망보다 내 현금흐름과 거주 안정성을 먼저 보고 싶을 때
계산에 포함되는 항목
- 임차: 월세, 전세대출이자, 보증금 기회비용, 이사비, 임차 중개수수료, 관리비
- 매수: 취득세, 매수 중개수수료, 대출이자, 재산세, 유지비, 매도 비용
- 원금 상환과 보유 자산 가치는 따로 보여 주며 순수 비용과 섞지 않습니다.
결과를 볼 때 주의할 점
- 실제 대출 승인 여부, 한도, 금리는 금융사 심사와 정책 기준에 따라 달라집니다.
- 취득세와 중개수수료는 단순 추정치이며, 세부 예외와 특례는 반영하지 않았습니다.
- 전세보증금 반환 리스크와 지역별 매도 가능성은 정량 모델에 넣지 않았습니다.
실수요자 판단 체크포인트
- 최소 5년 이상 살 계획이 있는지
- 월 상환액이 생활비와 교육비, 차량비를 압박하지 않는지
- 서울/수도권 규제 민감 구간인지, 일반 지역인지
- 향후 이사 가능성, 가족 계획, 출퇴근 안정성이 얼마나 중요한지
FAQ
자주 묻는 질문
전세가 꼭 매수보다 유리한가요?
항상 그렇지는 않습니다. 같은 기간 기준으로 월세·전세대출이자·보증금 기회비용까지 넣어 보면 전세 유지 비용이 생각보다 높게 나올 수 있습니다. 반대로 매수는 초기 세금과 대출 부담이 커서 더 무거울 수도 있습니다.
매수 총비용에서 원금 상환은 왜 순수 비용과 다르게 보나요?
원금 상환은 없어지는 돈이 아니라 집에 쌓이는 자산으로 보는 편이 더 정확하기 때문입니다. 그래서 이 계산기는 총현금유출과 순비용을 나눠 보여줍니다.
대출이자와 취득세까지 같이 봐야 하는 이유는 무엇인가요?
실거주 매수는 집값만 비교해서는 판단이 잘 되지 않습니다. 실제 부담은 대출이자, 취득세, 중개수수료, 보유세, 유지비가 함께 작용합니다.
서울과 지방은 왜 같은 조건으로 보기 어려운가요?
2026년 기준으로도 지역, 규제 여부, 고가주택 여부, 금융사 심사 기준에 따라 체감 가능한 대출 조건이 달라질 수 있기 때문입니다. 이 계산기는 이를 보수적 가정 토글로만 반영합니다.
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